O dever de cautela do adquirente na aquisição de imóvel
Por Tobias Ferreira Pinheiro
A aquisição de um imóvel (rural ou urbano), na maioria das vezes, é a realização do maior sonho do indivíduo, que trabalhou bravamente durante anos para conseguir adquirir um ambiente de segurança para si e seus familiares.
Entretanto, para que esse sonho não se torne um pesadelo há a necessidade que esse adquirente tome certas medidas de cautela para assegurar a satisfação integral do negócio.
Assim, é imprescindível que o adquirente (comprador) exija do alienante (vendedor) a documentação capaz de atestar que o imóvel esteja livre e desembaraçado de qualquer ônus que possa inviabilizar o negócio, a exemplo das certidões negativas cível, criminal, trabalhista e certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, sem prejuízo de outras que o comprador entender necessárias para a realização do negócio, já que é obrigação do vendedor fornecer a referida documentação.
Além disso, se faz extremamente necessário que o comprador exija a certidão imobiliária atualizada do imóvel para saber se sobre ele recai alguma penhora ou garantia hipotecaria, dentre outras.
O adquirente, no ato da escritura publica de compra e venda, tem a faculdade de dispensar as certidões negativas acima descritas e previstas na lei 7433/85, contudo isso pode trazer sérios problemas ao adquirente.
A jurisprudência do TJMS entende que ao dispensar as certidões negativas no ato da escritura de compra e venda o adquirente falta com o dever de cautela mínima, o que afasta a presunção da boa-fé, veja:
E M E N T A – EMBARGOS DE TERCEIRO – FRAUDE CONTRA CREDORES – FALTA DE CAUTELA DO ADQUIRENTE NO MOMENTO DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL – BOA-FÉ NÃO DEMONSTRADA – RECURSO NÃO PROVIDO. I – Se o adquirente dispensou no ato da escritura de compra e venda as certidões cíveis negativas relativas aos antigos proprietários, não pode alegar ser adquirente de boa-fé, beneficiando-se de sua própria omissão ou desídia. (TJ-MS – AC: 00279445220098120001 MS 0027944-52.2009.8.12.0001, Relator: Desª. Tânia Garcia de Freitas Borges, Data de Julgamento: 19/07/2016, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/07/2016).
Além disso, o artigo 792, §2º, do CPC, estabelece que:
Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
(…)
- 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.
Em síntese, a falta de cautela do adquirente em exigir as certidões negativas estabelecidas em lei, ao menos do local da residência do vendedor e da situação do bem objeto da alienação, pode trazer consequências graves capazes causar prejuízos de grande monta ao comprador desidioso.
Assim, para evitar o risco de sofrer tais prejuízos, importante se precaver e exigir no ato da compra todas as certidões negativas que estiver ao seu alcance para garantir uma aquisição segura e concretizar seu sonho sem dores de cabeça.
Sobre o autor:
Dr. Tobias Ferreira Pinheiro é sócio do Edson Pinheiro Advogados Associados, advogado há mais de 14 anos na área cível, com ênfase em Contratos e Ações Possessórias.
