Contrato de arrendamento x parceria – principais diferenças
Por Tobias Ferreira Pinheiro
O imóvel rural, geralmente, é um bem adquirido com muito esforço, possuindo tanto um valor econômico, quanto um valor sentimental, carregado de historias de luta, superação e tradição familiar.
Assim, quando existe a possibilidade de ceder o uso para terceiros a titulo oneroso, o proprietário fica numa verdadeira luta interna, com imensa dificuldade de decisão, para evitar prejuízo e incerteza sobre aquele bem que tanto lhe é caro.
Entretanto, diante do avanço das atividades agrícolas, das dificuldades inerentes à administração do imóvel rural e os elevados custos de manutenção do imóvel, o proprietário se vê na necessidade de fazer o melhor negócio para gerar renda, muitas vezes se utilizando desses dois institutos (arrendamento e parceria), por vezes confundidos.
Isso porque, presume-se que o arrendatário e o parceiro-outorgado possuem a expertise na atividade, podendo gerar renda e, ao mesmo tempo, valorizar o imóvel que, muitas das vezes, possui áreas degradadas e de difícil reparação.
Na grande maioria das vezes essa dúvida fica entre os instrumentos de arrendamento e da parceria rural, institutos que possuem algumas diferenças que merecem a atenção do proprietário para que o negócio atenda efetivamente as suas necessidades.
Ambos são regulados pelo Decreto n. 59.566/66 que regulamentou o Estatuto da Terra (Lei n. 4.504/64), definindo os direitos e deveres que envolvem os imóveis rurais prevendo diversos instrumentos de cessão onerosa de propriedades rurais, dentre eles o arrendamento e a parceira.
Segundo art. 3º do Decreto 59.566/66, o arrendamento rural é:
“o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei”.
O dispositivo legal é bem claro e afirma, em linhas gerais, que o arrendamento rural é definido quando há a cessão onerosa do imóvel rural com a estipulação de valor fixo (certo, liquido e pré-definido) que não dependa do resultado da atividade, ou seja, nos casos em que o proprietário não tenha participação nas decisões que envolvem a execução das atividades, bem como dos riscos ou dos lucros do empreendimento.
Já a parceria rural está insculpida no art. 4º do Decreto 59.566/66, trazendo o seguinte conceito:
“o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei”.
Nesse instrumento o proprietário cede seu imóvel para, juntamente com o parceiro, compartilhar as decisões da atividade, os riscos e os lucros, sendo uma espécie de “sociedade capital-trabalho”, onde o parceiro outorgante (proprietário) participa com o bem imóvel e o parceiro outorgado (terceiro) participa com seu esforço, técnica e serviço.
A remuneração do parceiro outorgante sempre será uma parte dos lucros da atividade, portanto, fatores climáticos, intempéries e valor de mercado influenciarão diretamente na remuneração do proprietário.
Existem outras diferenças que devem ser analisadas no momento de optar por um dos instrumentos, a exemplo da carga tributaria incidente em cada instituto, motivo pelo qual, no momento da contratação, é imprescindível analisar qual o melhor modelo para a atividade escolhida, assim como entabular um contrato idôneo para evitar que surpresas desagradáveis aconteçam no decorrer da cessão.
