O Condomínio e a sua extinção
A palavra condomínio, em termos simplificados no meio jurídico, pode ser definida como o exercício da propriedade sobre um determinado bem por mais de uma pessoa. No Código Civil, o condomínio geral é regido pelos artigos 1.314 a 1.330.
Nas palavras do jurista Rubens Limongi França o condomínio “é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa” (Instituições de direito civil. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 1996.).
Razão que permite se falar em copropriedade do bem entre os condôminos, os quais possuem os quatro atributos da propriedade (gozar, reaver, usar e dispor) sobre o bem em comum simultaneamente, além das atribuições previstas pelo art. 1.314 do código civilista: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.
O condomínio entre pessoas sobre um determinado bem pode surgir pela vontade destas partes, como em uma compra de imóvel no chamado condomínio voluntário ou convencional; por motivos alheios à vontade das partes no condomínio incidente ou eventual, a exemplo de um imóvel recebido por herança; ou ainda por determinação legal, como é o caso dos muros e cercas entre imóveis com previsão no art. 1.327 do Código Civil.
Mas o que ocorre quando os condôminos nãos mais desejam manter um bem em condomínio? O Código Civil prevendo esta possibilidade estabelece no art. 1.320 que os condôminos poderão a qualquer tempo exigir a divisão do bem em comum: “A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão”.
Cabe esclarecer que nem sempre o bem poderá ser dividido em um quinhão – ou parte – para cada um dos condôminos, como é o caso dos bens indivisos, que não permitem a divisão, a exemplo de terreno urbano com tamanho inferior ao permitido pelo Plano Piloto da cidade a ser dividido em lotes menores. De tal forma que, nesses casos, a extinção do condomínio se dará com a venda judicial do bem e posterior divisão do valor auferido entre os condôminos de acordo com a quota de cada um. Cabendo também a adjudicação do bem por um dos condôminos e ressarcimento do valor por ele aos demais condôminos, cabendo aqui o chamado direito de preempção (preferência) do condômino a pessoas estranhas ao condomínio.
Nos casos em que os condôminos não consigam entrar em acordo para estabelecer a divisão do bem, portanto, a extinção amigável, caberá a chamada “ação de divisão de condomínio”, demanda que é imprescritível, assim, não importa quanto tempo transcorra após a formação do condomínio, os condôminos poderão se socorrer desta ação.
Como exemplo de demanda judicial para extinção do condomínio rural, poderá ser requisitado profissional da área, tal como agrimensor, para promover a avaliação, demarcação, vistoria, classificação e divisão da área a ser dividida, com a confecção da planta e do memorial descritivo. Ao final da ação, será lavrado o chamado auto de divisão com a sentença judicial que, sendo favorável, lavrará o referido auto e declarará a porção real da propriedade correspondente á quota ideal de cada condômino.
